Après plusieurs années de flambée des prix, la tendance semble s'inverser à Bordeaux. Les prix de l'immobilier se stabilisent autour de 4 335 euros/m², selon l'Observatoire PAP, qui prévoit une hausse modérée de 1 à 3 % d'ici 2026. Malgré cela, le véritable obstacle à l'accession à la propriété réside dans les conditions de financement.
Avec un taux de crédit moyen positionné à 3,25 % début 2026, les exigences des banques se rigidifient encore davantage. Le Haut Conseil de stabilité financière a imposé un taux d'endettement maximal de 35 %, limitant fortement les capacités d'emprunt des ménages. Comme le souligne un expert en finance : "Nous sommes face à des clients qui, en dépit de revenus confortables, se retrouvent bloqués par le système bancaire".
Cette situation touche une vaste gamme de profils. De nombreux ménages en CDI voient leurs demandes de crédit rejetées en raison d'un apport insuffisant ou de crédits annexes en cours. Les investisseurs immobiliers, eux aussi, subissent les conséquences du nouveau calcul du taux d'endettement, qui exclut les revenus locatifs, rendant des projets viables presque impossibles à financer.
Dispositifs d'accession aidée : un soutien crucial
Pour compenser ces difficultés, les dispositifs d'accession aidée comme le prêt à taux zéro (PTZ) se révèlent essentiels, notamment pour les primo-accédants. Corine Coudère, du groupe Finance Conseil, fait remarquer que "parfois, il suffit de déménager de quelques kilomètres pour être éligible au PTZ".
Le bail réel solidaire (BRS) prend également de l'ampleur, en permettant aux acheteurs de dissocier le foncier du bâti, et ainsi réduire le prix d'entrée sur le marché. Imed Robbana, directeur général du Col, souligne que "le BRS est en croissance exponentielle et devient la principale voie d'accès à la propriété pour les classes moyennes".
Le rôle croissant des startups financières
Face aux rigidités des banques traditionnelles, de nouvelles solutions émergent. Des startups comme Virgil proposent des modèles de co-investissement, permettant de faciliter l'achat pour des couples jeunes avec des situations professionnelles instables. "Nous avons aidé un couple avec des enfants à acquérir une maison à Caudéran, insuffisamment soutenue par leur apport", raconte Saskia Fiszel, cofondatrice de Virgil.
Appel à des mesures gouvernementales
Parallèlement, les professionnels de l'immobilier attendent des actions gouvernementales ambitieuses pour redynamiser le marché. "L'État doit recentrer les dispositifs fiscaux pour faciliter l'accès à la propriété", plaide Saskia Fiszel, concluant que le Plan relance logement ne répond pas aux besoins pressants du secteur.
Sans des mesures concrètes pour améliorer l'adéquation entre prix du marché et capacité d'achat des ménages, l'avenir du marché immobilier bordelais reste incertain.
