Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre une alternative alléchante pour ceux qui souhaitent s’initier à l’immobilier tout en limitant les risques liés à la location. Si ces structures ne sont pas directement imposées à l’impôt sur les sociétés, les associés qui détiennent des parts sont néanmoins soumis à une imposition personnelle. En détenant des parts de SCPI, les investisseurs perçoivent des dividendes proportionnels à leur investissement, engendrant ainsi une fiscalité que nous allons explorer en détail.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Les SCPI représentent des organismes de placements collectifs qui récoltent l’épargne des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels destinés à la location. Gérées par des sociétés spécialisées, elles permettent aux investisseurs d’éviter les tracas de la gestion locative. Ce type d’investissement alternatif dans la pierre se caractérise par un rapport prometteur entre rendement et risque. La valorisation des parts sur le marché immobilier promet un bon retour sur investissement grâce aux dividendes. Toutefois, ces revenus fonciers sont assujettis à la fiscalité.
Les revenus fonciers issus des SCPI : quelles implications fiscales ?
En acquérant des parts de SCPI, l’investisseur réalise un placement immobilier indirect. Il investit dans une structure qui, à son tour, détient et loue des biens immobiliers, en percevant les loyers pour redistribuer des dividendes.
Selon la nature de l’investisseur — personne morale ou personne physique — la fiscalité applicable varie. Les entreprises sont soumises à l’impôt sur les sociétés, tandis que les particuliers peuvent choisir entre deux régimes : le micro-foncier et le régime réel.
Le régime du micro-foncier
Ce régime est avantageux pour les investisseurs ayant de faibles charges déductibles. Pour en bénéficier, il faut détenir des biens locatifs et recevoir moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts est alors appliqué, tandis que 70 % est soumis au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux à 17,2 %.
Le régime réel
Si le micro-foncier n’est pas adapté, le contribuable peut opter pour le régime réel, permettant la déduction des intérêts et frais liés à l’achat de parts de SCPI. Le résultat net est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, allant de 11 % à 45 %. Des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent également. En cas de résultat net foncier négatif, une partie du déficit peut être déduite, avec un plafond de 10 700 €.
Fiscalité des revenus financiers et des plus-values immobilières
En plus des revenus fonciers, les SCPI génèrent souvent des revenus financiers sur les apports des investisseurs. Cela se traduit par une imposition différenciée, soit via le prélèvement forfaitaire unique à 30 %, soit par le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Lors de la cession d’un bien immobilier par la SCPI, une plus-value peut être réalisée. Ce montant est imposé à un taux forfaitaire de 19 % et bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention. Au-delà de 22 ans, aucune imposition sur les plus-values n’est due. De plus, des prélèvements sociaux s’ajoutent à cette fiscalité.
Options pour alléger la fiscalité liée aux SCPI
Pour réduire l’impact fiscal, il est possible d’explorer divers types de SCPI :
- SCPI en nue-propriété : Le démembrement permet d’acquérir un bien à un coût réduit, l’investisseur ne percevant aucun dividende et étant ainsi exonéré de fiscalité sur les revenus fonciers.
- SCPI européennes : En investissant dans des biens en dehors de la France, l’investisseur est soumis uniquement à la fiscalité du pays d’imposition.
- SCPI fiscales : Offrent des réductions d’impôts en échange d’un engagement d’investissement sur plusieurs années dans des actifs éligibles à des dispositifs de défiscalisation.
Par ailleurs, il est possible d’investir en SCPI via une assurance-vie, permettant ainsi une exonération temporaire des plus-values de fiscalité directe, même si des frais de gestion peuvent impacter le rendement.
