Au-delà de la révision annuelle stipulée dans le bail, plusieurs circonstances permettent aux propriétaires d'augmenter le montant des loyers, encadrées par la loi.
Chaque bail d'habitation inclut une clause d'indexation, permettant au propriétaire de réviser le montant du loyer annuellement, généralement à la date d'anniversaire du contrat. Cette révision est liée à l'indice de référence des loyers (IRL), mis à jour trimestriellement par l’INSEE, basé sur l'évolution des prix à la consommation sur les douze mois. Si l'IRL diminue, le loyer doit également baisser, bien que ce scénario soit rare.
Plafonnement temporaire avec le bouclier loyer
Face à l'inflation croissante, la loi pour la protection du pouvoir d’achat, adoptée le 16 août, a instauré un "bouclier loyer" limitant les augmentations à 3,50% jusqu'au 1er août 2023. Ce plafond sera revu si l'inflation diminue.
Augmentation du loyer suite à des travaux d'amélioration
Un propriétaire peut augmenter le loyer si des travaux significatifs améliorent la qualité de vie et le confort. Cela peut inclure des rénovations comme l'isolation, le chauffage plus efficace, ou la rénovation de cuisines et salles de bains. En revanche, de simples changements esthétiques, comme la pose de moquette, ne sont pas considérés comme des améliorations.
Les travaux doivent être réalisés avec l'accord du locataire, idéalement formalisé par écrit. Pour justifier l'augmentation, le coût des travaux doit représenter au moins 50% du loyer annuel hors charges. Par exemple, pour un loyer de 1.000 euros, des travaux de 6.000 euros peuvent entraîner une hausse maximale de 15%, soit 900 euros par an.
Revalorisation lors du renouvellement du bail
Lors du renouvellement, un propriétaire peut proposer une augmentation si le loyer est jugé sous-évalué par rapport aux prix du marché. Il doit alors fournir une nouvelle proposition contenant trois références de logements similaires, six références étant nécessaires dans les grandes villes comme Paris, Lyon et Marseille.
Dans les zones à forte demande, une hausse est plafonnée à 50% de la différence entre le loyer actuel et les loyers de référence. Au-delà de 10%, l'augmentation devra être étalée sur plusieurs années.
Droits du locataire face à la hausse de loyer
Le locataire peut refuser une augmentation en en informant le propriétaire par recommandé quatre mois avant le renouvellement du bail. Si le locataire n’achève pas la communication, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation pour résoudre le différend. Dans les villes avec des plafonds de loyers, tels que Paris ou Lille, le dépassement des loyers de référence est interdit.
Depuis août, les propriétaires de logements notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter le loyer, y compris lors d'un changement de locataire ou d'une révision annuelle.
