Pour redonner vie à des immeubles de bureaux abandonnés, des acteurs immobiliers comme Covivio et Icade optent pour leur reconversion en hôtels, une démarche jugée plus avantageuse que de les transformer en logements.
Dans le 13ème arrondissement de Paris, Covivio est en train de métamorphoser un immeuble de bureaux des années 1970 en une auberge de jeunesse comptant 400 lits, accompagnée d'une cour végétalisée. Cette initiative est un exemple de la tendance croissante de réhabilitation des espaces de travail inutilisés.
La foncière projette également d'autres transformations en Île-de-France, incluant des hôtels de luxe. "La reconversion en hôtel s'est révélée plus rentable par rapport à la création de logements", a affirmé Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, lors d'un entretien avec l'AFP en février dernier.
Icade a également choisi cette voie, ayant réalisé quatre transformations en hôtels, tandis qu'une seule a été convertie en logement. Un rapport présenté au salon immobilier Mipim à Cannes propose de convertir 20.000 à 70.000 mètres carrés de bureaux vides en hôtels, contribuant ainsi à revitaliser le quartier d'affaires de La Défense.
Irène Fossé, directrice de la recherche chez AEW, souligne le vif intérêt du marché pour le secteur hôtelier à Paris, attestant d'une demande continue. "L'hôtellerie est un secteur en forte croissance dans la capitale", précise le dirigeant de Covivio, qui cherche à renforcer sa présence en acquérant davantage d'hôtels.
Défis liés à la conversion
Les contraintes associées à la transformation de bureaux en logements incluent souvent des problèmes d'éclairage, en raison de la construction d'immeubles souvent trop épais. L'architecte Franck Boutté explique que, pour un hôtel, des chambres nécessitent uniquement une fenêtre et un couloir, ce qui surmonte les défis liés à la lumière naturelle.
Les démarches administratives sont également plus simples pour la création d'hôtels, souligne Christophe Nadal, PDG de Mimco. Sa société entreprend actuellement la transformation de deux bureaux à Paris et un à Lisbonne en résidences hôtelières.
Financièrement, la création de logements pose un véritable défi, la réhabilitation coûtant généralement 30% plus cher que la construction neuve, rendant les loyers résidentiels peu rentables en comparaison aux revenus générés par l'hôtellerie.
Un marché en mutation
À mesure que la demande pour des bureaux diminue post-Covid, les prix de ces derniers chutent de manière significative. Selon Nicolas Verdillon de CBRE, un immeuble peu attractif peut perdre jusqu'à 80% de sa valeur. Fin 2025, 6,2 millions de m² restaient vacants en Île-de-France, avec un excès de 30% de bureaux, selon Astrid Weill de Groupama Immobilier.
Ce marché difficile pousse certains propriétaires à rester les bras croisés, préférant attendre des jours meilleurs plutôt que de brader leurs biens. Pourtant, les projets hôteliers se démarquent comme une solution, offrant de nouvelles opportunités d'investissement.
